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用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休

20幾歲 30世代必看! 40幾歲搞懂也不遲
偷學房產達人買屋收租關鍵密技，即使不上班也能輕鬆月入10萬

內容簡介

　　透過這二位房產達人身投資經驗，從房產選購、招租廣告、房客篩選、設備管理、如何經營租屋事業以及學會如何當個聰明的房東，完全不藏私公開他們多年房市穩健獲利的心得。作者將他本人成功置產，鎖定套房收租市場的不動產投資經驗，以他獨創的成功經營管理哲學，整理出一套大家都能輕鬆複製的實用範例，同時賺價差及房租，創造持續性收入，提早30年享受退休樂活夢。

　　作者的覺得真的可以提早退休當包租公，其實是來自一名同齡的前輩：
　　問：「投資房地產，不是需要很多錢嗎？ 你一開始準備多少資金？」
　　前輩淡淡回答：「我當時戶頭不到一萬塊。」
　　「天哪！你是說戶頭裡只有一萬塊嗎？」他們聽了超驚訝的！
　　沒想到他接著補充說：「事實上只有五千元而已！」
　　這一聽非同小可，他們趕緊請教他，到底怎麼開始這一切的。
　　沒想到，這一請教，就是七年；七年過去了，
　　他們已經是名下有十幾筆收租套房的包租公了，完全實踐不上班賺更多的生活。

作者介紹

作者簡介

賴志傑

　　憑藉對房地產熱誠，大學畢業後立即投入房地產實務，任職租屋仲介期間拜訪超過500位房東協助管理收租套房，帶看成交租屋超越千筆，實戰經驗豐富。於王派宏集團擔任包租公講師長達六年，期間成功輔導超過百位學員成為包租公，實現財務自由。自己也是一位快樂的年輕包租公。

　　學歷：中國科技大學
　　經歷：有巢氏房屋業務、租屋管理公司負責人、王派宏財商集團講師
　　現任：橫大義有限公司股東、 王派宏財商集團財務教練
　　Facebook「學校老師沒教的賺錢秘密」粉絲頁版主，目前擁有近20萬粉絲
　　www.facebook.com/richforce88

施文彥

　　出社會後認知上班無法變有錢，在學習投資技巧後，開始當起包租公至今九年的時間
　　從上班時存下的數十萬，至今身價超過千萬的包租公--
　　替1000位以上人士解決過房地產相關問題並協助許多年輕人成為包租公

　　學歷：國立台北科技大學
　　經歷：工程師、電子業業務
　　現任：橫大義有限公司股東、百事室內設計創意總監、 王派宏財商集團財務教練
　　Facebook「學校老師沒教的賺錢秘密」粉絲頁版主，目前擁有近20萬粉絲
　　www.facebook.com/richforce88

目錄

自序　人生不怕傻，但求傻得有價值
自序　曾經以為房地產離我太遙遠 ，以為買房需要很多錢

前言　小資族，你值得更好的選擇！

第一章　想當包租公，先了解錢如何用
資金不是關鍵，買到市價七折的房子最重要
提早30年實現退休樂活夢
買到市價七折屋，就能立於不敗之地！
四個要點，讓仲介成為你的報馬仔
找前輩指導，一定事半功倍！
三個原則，讓你買更多、花更少
賺房租，讓錢細水長流
想要買更多，就跟銀行借錢！
想要花更少，務必申請「寬限期」！
代書與銀行：一定要建立的兩種關係
代書：辦貸款，找他們就對了
銀行：有借有還，再借不難
第一次向親友集資就上手！

第二章　成為包租公，從買房開始
成為包租公的兩大好處
進可攻，賺價差！
退可守，賺房租
店面可以買嗎？
挑對點，租金收不完
祕訣1：火車站，自強號停靠的站就對了！
祕訣２：捷運站，Google Maps走路10分鐘的距離
祕訣3：商圈，越有名越好
祕訣4：大專院校，風評好的私校最適合！
祕訣5：生活機能佳，賣場、公園、交流道都是錢潮
捷運共構宅可以買嗎？
懂行情，租金賺更多
佯裝租客，問出真行情
改套房：最難搞也賺最大
買套房：細水長流，安心賺
設備齊全，賣相就及格
有FEEL就買單，小成本就能變出高檔賣相

第三章　租到好房客
五個門道，這樣找房客一定快！
①網路：圖片一定要講究
②租賃公司：重賞之下，房屋租得快
③大樓布告欄與管理員：紅包要給得大方
④學校：學校認同就是免費的宣傳
⑤市公所佈告欄：便宜又有效果
六個溝通關鍵，讓你選到好房客
①何時要住？
②房子設備有哪些？
③房子靠近哪裡？
④在哪高就？
⑤預算多少？
⑥是否養寵物？
五個提醒，帶客看房要注意
服裝儀容要整齊
施以小惠，賺更大
賣相好一點，成交快一點
用話術留住好房客
預約帶看，省力又吸睛
五種讓利，讓好房客一直住下去
①租金減價
②扣違約金
③售後服務好
④揪感心的小禮物
⑤絕佳的屋況

第四章　完敗奧房客
八個提醒，讓合約簽得超放心！
①租期：一定要達一年
②各項雜費：一開始就規定誰來付
③法院公證：對雙方都有保障
④押金：最多只能收兩個月
⑤違約金：雙方要公平
⑥身分證：務必確認房客身分
⑦緊急聯絡人：防範房客神隱
⑧加註「不得轉租」：不讓房客變成二房東

生活公約與退租需知
三個「不可以」，一定要遵守的生活公約
三個步驟，退租時請確認

不要租給他！務必婉拒的六種房客
①面對窮房客，不能心軟
②養寵物族，叫聲與異味都難處理
③家有嬰兒、幼兒的小家庭，不適合住分租套房
④年長房客，溝通不易
⑤酗酒、嗜檳榔者不能租
⑥龜毛與有潔癖的房客
KO奧房客，就靠六大絕招！
①聯絡家人與公司
②勸他改租便宜房子
③以換鎖為警告
④「欠繳條款」，合約備註說清楚
⑤給搬家費，要他搬走
⑥用話術逼走「毒」房客
七個觀察訣竅，躲開壞房東！
①熟人口碑通常很可靠
②觀察房東談吐
③合約逐條檢查
④簽約前問清楚「房東管理方式」
⑤問出前任租客租期
⑥房東是否接受短租、養寵物
⑦沒看到實際屋況，就不要簽約

第五章　寧可相信世上有鬼，也不要相信仲介那張嘴
買屋訊息，這樣判斷
買預售屋一定要知道的11件事
中古屋撿便宜8大攻略
法拍屋，不見得便宜但風險很多
社區警衛，CP值高的另類仲介
上591售屋網，讓你賺到3種便宜！

買屋時要破解的話術
是清幽，還是偏僻？
假底價、真市價
屋主不缺錢
有人出價比你高
Call Out屋主
買套房可以享受高報酬率
當代書出現在議價現場
賣屋一定要破解的話術
簽專任才好賣
開價太高會不好賣
年輕人要買，自備款不夠
報價不實
嫌房子缺點

內容連載

租到好房客５個門道，這樣找房客一定快！

●網路：圖片一定要講究

現在是網路的時代，用手機就能上網找資料，目前有九成以上的租屋房客都在網路上研究資料，比對過後才聯絡房東，所以房東一定要搞懂如何利用網路來自我宣傳！

網路宣傳租屋的重點有三：

1定價：請比較附近的租屋行情，定出合理價格，切勿亂加價，沒有人會上鉤的！

2圖片：拍得清楚完整最好，如果還能製造美好氣氛，更加分！

3文字：精準傳達最重要，描述請貼近圖片氣氛，不要使用不實際的形容詞！

實際上該怎麼做到這三大重點呢？舉個例。

我們認識在租賃公司當資深業務的朋友阿文，他有一位住在新北市的阿姨，是年收入 200萬以上的保險 TopSales，前幾年的某個晚上，她傳了幾張圖片到阿文的 LINE上面，跟他說：

「我要搬回原來的土城老家，想將現在住的北大特區兩房租給人，你可以幫我找房客嗎？」

「好，我可以上網幫你登租屋廣告，但是阿姨你必需要親自帶看，因為我住中壢不太方便。」阿文很快答應了阿姨的請託。

他看過阿姨傳來的三張照片後，發現了三個問題：

第一：張數太少，無法完整讓網友了解屋況。

第二：照片太暗，應該要白天照相，房子才會明亮，如果還不夠亮，就要修圖修到明亮。

第三：房子還有一些私人雜物，會讓房子看來不夠吸引人。

阿文請阿姨改善後，第二天早上，再次收到阿姨傳來新的照片。

「嗯，很好，照片不但清楚明亮，連社區環境也拍了。」阿文當下立刻上網登了租屋廣告，三天之內就有房客拿出訂金，想要簽約，但阿姨請教過阿文後，因為對方的工作不穩定，可能無法長期穩定的承租而婉拒。

到了第七天，阿姨打電話給阿文，電話那頭的她，感覺非常開心，她很快就找到好房客，是一對新婚的夫妻，很單純，工作又穩定，看了房子之後當下就附了訂金，決定租了！

看到阿姨這麼高興，阿文也很替她開心，畢竟那間房子，阿姨買了五年，他一次也沒有去過，對於北大特區，更是一點兒都不熟，人在中壢的他卻可以靠著網路，就順利幫台北的阿姨把房子租出去！

阿文是怎麼作到的呢？他使用的技巧其實就是上述提到的三大重點：

1先上網查一下租屋行情，制定合理的租金。

2照片多拍幾張，最好15張以上，照得明亮能讓房子看來質感好；照得完整，可以讓網友覺得很有安全感，放心來看屋。

3用文字詳細描述屋況，例如設備環境。阿文還參考了建商的廣告文案，稍微改了一下字句，換上阿姨家的屋況描述，就成了很棒的文案！

三個重點之中，又以圖片最為重要！

記得曾經聽過一位賣鞋達人在電視上分享成功經驗，他說：「我們賣的不是鞋子，而是圖片。」網路的租屋廣告也是一樣的道理，人都是視覺動物，看到美圖就會心動！就會打電話來看房子，所以請你一定要特別講究圖片這事！

希望大家看完阿文怎麼幫阿姨出租房子的成功經驗，也可以學會怎麼自己刊登網路廣告，快速體驗網路的強大功能！

●租賃公司：重賞之下，房屋租得快

如果你是不住在當地的房東，想要找到租客，找當地的租屋公司或是當地的房屋仲介幫忙，都是可行的辦法，收費的標準通常是付一個月的租金當成他們的服務費。其實，賺一個月的租金和賺４％的房屋成交佣金，那真是天差地別，比如一個房子如果總價100萬元，未來可能收月租金5000元。如果是賺介紹租屋客的服務費，仲介只能拿5000元；可是賺賣房子的成交佣金，屋主要付仲介

成交總價的４％，也就是４萬元！

那為什麼一般的房屋仲介願意幫房東找租客？

因為仲介希望未來有一天可以幫房東賣房子，希望你未來有一天想賣房子的時候會想到他，讓他來賺這筆佣金。

為了開發未來的潛力客戶，他們願意幫你作，但是缺點是效率沒有那麼好，因為開發租客畢竟不是一般仲介的工作專業，速度會比較慢。

找當地的租賃公司、物業管理公司，他們才是真正擅長開發租客的人，效率會好很多！

很多房東雖然懂得找租賃公司，但抱著貪小便宜的心理，常跟承接案子的租賃公司業務說：「服務費可不可以給少一點？」貪小便宜是普遍的人性，如果真的能夠賺到便宜，倒也沒有不好。

只是，占租賃公司的業務的便宜，日後虧到的人會是房東！

租賃公司的業務就是靠服務費吃飯，當你少給他，就不能怪他會先幫其他房東做事。上述曾經提到的租賃公司資深業務阿文，就常常遇到屋主當著他的面明講，希望服務費少算一些，阿文雖然當場不好意思拒絕，也不好多解釋什麼，但這種要求就是等於逼他先幫別人服務。

「我們公司房子很多，以業務員角度，佣金高的當然會先介紹成功，如果一間套房月租金5000元，房東只肯給2500元的佣金，那一定會排到最後才租掉。」

阿文私下說得直接！事實上也有深諳此道的投資客，願意多給服務費來激勵租屋業務們更認真開發客戶！有一位北部知名的房產投資人王老師，他一開始就向

仲介們表示，願意多給半個月的服務費。

王老師的房子其實都在中壢後火車站、健行科技大學附近，但是不管房客說要找中壢工業區，還是中原大學附近的房子，業務們總是不管三七二十一，都帶客人來看王老師的房子，客人問起距離問題，他們就說：「其實也沒有離得很遠啦，而且王老師的房子設備很齊全，住起來很方便。」

所以，請房東在占業務員便宜之前要三思，儘管你可能無法多給來激勵對方，但至少不要亂砍價，以業務員的角度來說，一定是佣金高的先做，而且早一天租掉，還可以多收一天房租！

還有些年紀比較大，或是心態比較保守的房東，請租賃公司的業務幫忙帶客看房，卻不願意給他們鑰匙，堅持要業務想看房子時再聯絡房東。不給鑰匙可能是為了提防業務，卻會讓他們很不好做事，影響出租的效率。因為現在很多房客都是一次收集十幾筆租屋資料，一打電話來，就會說：「我現在就想要看房子。」

如果第一時間沒有讓房客看到房子，他們會繼續看別的房子，業務再回撥電話，對方可能不記得你是誰了，或根本不接你電話。

業務不能即時帶客人看房子，是會錯失機會的。建議房東多打一副鑰匙給租屋業務，可以一次找三家租屋公司，請他們代為介紹，相信出租會又快又順利！

●大樓布告欄與管理員：紅包要給得大方

如果你的房子是在社區或大樓裡面，可以多利用大樓布告欄，而且很多人想租房子，都會直接問大樓管理員：「有沒有房子要出租？」管理員有很多租客的資訊，屋主不妨請管理員幫你引薦客人來看房。

當然，管理員幫你找房客，這是沒有薪水拿的，所以請屋主們要記得請他們幫忙前，先包個紅包給管理員，而且最好先打聽一下其他屋主包多少，可不能只包個500、1000元！

紅包太小包，最後成功率也會很低，一般給租屋仲介是一個月的租金，那麼管理員至少也要半個月以上，不能太低，他們心裡也是會有比較的，會想幫給錢多的人先做事！

●學校：學校認同就是免費的宣傳

一般大學生都想住離學校近一點的房子，家長們則是想讓學生住學校認證過的房子，如果你想要把房子租給學生，請盡量往這兩個大方向去做。

幾乎所有大學裡面都會有專門管理、輔導學生住宿的單位，比如學務處裡的「學生住宿組」，很多學生或學生家長要找房子時都會到學生住宿組裡面拿資料、問相關問題，所以房東們也可以透過學校管道，自我推薦，把房子的資料提供給學生住宿組，請他們協助，應該可以找到穩定、長期的學生客。

●市公所布告欄：便宜又有效果

大家一定有印象，全台灣的路邊，都有隸屬於市公所的布告欄，不要小看這個宣傳版位，其實效果很不錯，又非常便宜。以中壢地區來說，一張A4大小的版位，一星期只要收費20元，房東可以自行到市公所去申請張貼，你也可以一

口氣申請五個版位，把相同的租屋廣告連貼五張，貼成一整個橫幅，更能引人注意！

雖然到處都有市公所的布告欄，但不是每個點都有相同的宣傳效果，有些人以為公園旁邊的布告欄，看起來比較不擠，覺得「沒有什麼人跟我競爭，應該比較容易被看到吧」！

但這想法是錯的，廣告不擠就代表經過的人少；如果沒有人潮，那麼廣告貼了也是白貼！建議大家還是要去夜市、鬧區附近張貼廣告，就算那裡的布告欄很擠，但貼在那裡，效果還是會比貼在空曠的版位好多了！

貼廣告的時候也有技巧，請盡量做到「差異化」！

就像前面提過的網路宣傳邏輯，如果市價行情都差不多，那麼請把「圖片」拍得精緻又盡量完整呈現屋況；文案說明，請用心挑出幾個你想要宣傳的重點，用精準的文字，條列式註記在廣告上，這樣就能作到極大的差異化！

就算周圍的海報很擠，你的廣告還是有機會被注意到喔。此外，提醒一下，請不要亂貼廣告在電線杆上，這麼做一來不環保；二來效果也不好，因為紙會糊掉；其三，環保局人員還會依著上面的電話聯絡你，罰你錢！

六個溝通關鍵，讓你選到好房客

想要找到適合的房客，一開始的篩選是很重要的，現在房東可以把租屋的一些規範、資料都放在租屋網站上，這就是初步的篩選。

但是，初步篩選還不夠，不論是從網路、實體布告欄或市公所廣告找來的客人，房東在電話中直接和對方溝通與詢問，這是最重要的第二關篩選。

在電話中先釐清對方的住屋需求，可以增加最後成交的機率，這是相對的，因為已經大幅降低別人老遠來看房，卻又不合意的可能性，畢竟沒有人希望浪費時間。

以下介紹七個必問的問題，就算不是在電話中，而是當面談，都是能有效過濾不適任房客的關鍵，請準房東與房東們，務必向對方說清楚、講明白，才能篩選出你要的好房客喔！

●何時要住？

這是最重要，一定要事先了解的事項。有些房客並非立刻要搬家，只是想要提早看房，讓對方看房子是不要緊，但如果對方提早了兩到三個月要看房，這真的是有點浪費房東的時間了。

房東圈流傳著各種關於房客提早看房的笑話，比如有人在大概三月的時候，帶一個大學生看房，因為這位同學問題蠻多的，所以那位房東就盡心盡力的講解了兩個多小時，後來房東忍不住問他：

「同學，你哪時要住啊？」

「喔，就是下學期開學，九月那時候啊。」

「……」

六個月後才要住，現在就來看房子了，是哪招啊？這真是令人很火大的回答，但是這樣的天兵，不是沒有喔，

只是程度輕重的差別而已。請大家要記住，就算這些提早看房的客人決定要承租，先付給你訂金，那依舊是不划算的。

因為時間未到，沒有正式簽約，假如對方是兩個月後才住，他也不可能補貼空下這兩個月的租金，當你決定租給他，就已經損失兩個月的租金了。所以，建議房東們可以容許房客提前看房的期間為7到10天，最多只能讓對方10天後入住，再多的話，你就要考慮是否願意損失空屋造成的成本了。

●房子設備有哪些？

有些房客對房子有很多期待，所以房東務必稍微在電話中，稍為描述一下房子的種種設備，像是有沒有陽台、有沒有電梯等等，讓對方有心理準備，評估一下自己是否適合入住，也避免對方看房子的時候，心裡落差太大！

●房子靠近哪裡？

有房客來住是很高興，但是房東也要想到對方是否能住得長久，不要勉強，硬是讓不適合的房客來住。

像是有些人對距離和方向沒什麼概念，如果只是所謂的「路癡」那就算了，房東們要注意的是，有些客人是外地人，因為換了新的工作地點才來找房子，他們可能不知道工作的地方距離租屋處到底有多遠？

所以建議房東要向對方解釋清楚，如果一開始房客搞不清楚狀況，就算租下來了，以後也可能因為上下班花太久時間通勤而搬走，無法長久承租。

我有個在中壢出租房子的房東朋友大林，他先前遇過一位房客，大林問他在哪裡上班，對方說南崁。其實中壢跟南崁之間已經有點距離了，大林好心提醒房客，但房客一直說沒關係。最後那位房客沒住多久，還是搬走了。

一般說來，上班地點與租屋處盡量要在騎機車20分鐘能到的距離內，為什麼？

因為半小時以內的車程，大家還算不會失去耐性，如果半小時以上，再加上偶爾塞車，去公司一趟要拖到45分鐘到一小時，那麼每天有可能花兩小時在來回的交通上，這誰受得了呢？

建議房東不只要向看房的客人，解釋工作地點與租屋處之間的距離，還要提醒對方多考慮塞車可能的延誤，才不會錯估車程時間。

●在哪高就？

職業的類別或多或少會影響房客租屋的穩定度，通常服務業的流動率比較大，租到一半解約搬家的可能也比較高。

相對來說，在一般公司行號或是工業區工作的上班族，經濟狀況比較穩定，也影響租房子的穩定度。房東先知道了客人的職業類別，可以直接過濾，也可以做個心理準備就好。當然，職業別的影響不是絕對，可是卻具有相當程度的參考價值。

除了房客的職業之外，還可以透過別的事情來判斷對方未來會不會住得長久。

比如，有一種房客是一時衝動，離家出走的，這種房客可能也住不久，建議一開始就不要把房子租給對方。還有，男女一起合租的客人，通常是情侶，如果他們分手了就會退租，因為誰也不想留在傷心地。

另外，也有很多房東不會把房子租給大四的學生，因為他們畢業以後很可能就直接搬走了！

除了職業，性別也跟租屋的穩定度有些關聯，一般來說男生因為比較多外勤的工作，生活的機動性高；女生多半做行政工作，租屋比較穩定，租給女生相對來說，房東會比較安心！

至於年齡，承租套房的人，多半是18到40歲之間的學生族、上班族，40歲以上的人很少會租套房來住，租整層房子那就另當別論，因為可能是租來給整個家庭使用。

●預算多少？

很多人找房子是在網路上一次蒐集一大堆租屋資料，因為資料太多，可能沒時間細看這些房子租金的價格帶，或是看過就忘了，建議房東在電話中要向對方確認一下，房租的金額是不是他可以接受的。

●是否養寵物？

這一點也很重要，養寵物的人愈來愈多，但寵物帶來的居住問題也很多，例如寵物的體臭實在太重、寵物不可能沒有叫聲等等。

所以，如果不是特殊情形，一般的房東是不接受房客養寵物的，我也建議最好不要租給養寵物的人，請一定要在一開始就親自向客人再三強調，說清楚：「我不租給養寵物的人」、「絕對不可以養寵物喔。」